观点网 近期中信城开仍在推售接手佳兆业的深圳红树湾项目，而最新消息显示，它接手的另一个核心项目也有了新进展。
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据达力集团5月9日披露，集团与深圳航运已就深圳南山东角头土地置换及土地分配在原则上达成协议，置换而来的两宗地将分别配予双方。因此，双方也同意撤回对项目公司深圳圳华港湾企业有限公司（下称圳华）的强制清算，旨在加快达成土地置换及土地分配。
东角头项目推进问题存在已久，自2014年圳华经营期届满起，达力集团与深圳航运曾寻求清算圳华及处置土地的解决方案，并在2016年4月提呈了强制清算申请。此后清算数度延期，东角头项目又经历了七年蹉跎。
如今将东角头项目两宗地“分家”，发生在佳兆业与中信系签署若干深圳项目重组安排近一年后。因而项目取得突破，亦被解读为中信系盘活资产又一成果，此前它已陆续盘活佳兆业位于深圳的金沙湾国际乐园、红树湾项目及佳兆业金融科技中心项目。
东角头项目是佳兆业出险后拟处置的最重要资产，权益货值298.35亿元。根据重组安排，包括该项目在内重组项目的权益在中信银行、中信城开收回对应收益后，最终仍归佳兆业所有。
从这一点来看，尽管东角头项目的股东仅是达成方向性的谅解，土地置换及分配存在不确定性，但对于亟需化解债务的佳兆业而言仍是一个积极的信号。
东角头蹉跎
达力集团5月9日披露公告显示，就清算圳华而言，集团及深圳航运等已订立谅解备忘录，以记录订约方就清算圳华在原则上协定的若干谅解，包括撤回强制清算、土地置换及土地分配。深圳市中级人民法院已于5月4日颁令撤回相关强制清算。
其续称，集团及深圳航运同意撤回强制清算，旨在不涉及法院程序下按双方的共同自愿准则，可加快达致完成土地置换及土地分配。
据观点新媒体查询过往资料，圳华与南山东角头地块挂钩需要回溯至上世纪80年代，当时深圳航运与达力集团合资成立的圳华计划将东角头地块用于经营码头业务，至90年代计划将地块转变性质为多功能港口及商业用途，并获得政府相关批复。
佳兆业于2012年通过收购深圳航运主要股权，成功介入东角头项目。2014年1月16日，圳华的30年经营期届满，达力集团表示与深圳航运一直积极寻求清算圳华及处置现有土地的解决方案。
2016年7月，上述两方股东启动强制清算圳华的程序，由深圳市中级人民法院监管及其委托的清算组管理。但自此以后，清算组多次向法院提呈延长清算的期限，这被投资者解读为用时间换取空间之举。最近一次发生于2023年1月20日，约定延长清算六个月期限至2023年7月。
而在土地置换的工作上，东角头项目在四年前就已取得了进展，圳华与深圳南山规划管理局于2019年8月签订土地置换协议书，并于2021年签订补充协议。
彼时各方约定的置换方案主要为，圳华移交现有两块地共计占地33.1万平方米，置换的新土地占地面积11.1万平方米，规划为住宅、商业用途及配套设施，可发展的总建面39.5万平方米（最新占地面积、总建面分别变更为10.9万平方米、39.6万平方米）。
需要关注的是，与招商蛇口推动前海土地确权时涉及巨额土地补偿价值的情形不同，南山规划管理局授予圳华新的东角头土地时，约定无需支付额外地价款。
但圳华须遵守相关协议所载的条款及条件。根据协议书，圳华须作出土地置换所需的申请，包括但不限于调整法定图则、获批用地方案图及建设用地规划许可证以及签立土地使用权出让合同书，而有关申请将于共同磋商及协定的期限内，清拆现有土地并将空置土地移交予南山规划管理局后进行。
实际推进中，圳华于截至2021年6月底止年度已获授予在新土地进行法定图则的调整，用地方案图的审批及建设用地规划许可证。
主要障碍来源于对现有土地拆除建筑物及清理数目，一名前租客于2021年5月向深圳市中级人民法院提起行政诉讼，就移交土地等事宜控告相关官方机构作为被告，将圳华作为第三人，反对迁移赔偿协议并要求赔偿。
观点新媒体查询，上述诉讼的原告深圳市亘富康信物流有限公司，曾与圳华之间存在土地租赁合同纠纷，双方于2018年10月达成和解。
而亘富康信此后与深圳相关官方机构、圳华之间的纠纷案件，则在2021年4月至2022年3月进行过三次庭审，圳华对此抗辩原告索赔缺乏事实和法律依据。至今，该行政诉讼仍没有确切资料显示已结案。
达力集团今年2月24日发布的中报仅提及，清算组与本集团及圳华的中方伙伴将密切监察行政程式的发展，并在必要时根据法律顾问的建议采取适当行动。
中信介入之后
正如其他旧改项目一样，东角头项目同样有复杂的利益关系需要平衡，比如圳华与亘富康信之间的行政诉讼等问题影响到项目拆迁，进而无法达成土地置换先决条件；股东达力集团、深圳航运对圳华的强制清算，同样会对圳华推进土地置换形成阻滞。
这种局面未免会令其他计划入局的企业却步，观点新媒体过往报道，在佳兆业出险后，招商蛇口曾接触东角头项目，但并未形成收购交易。一位不具名的市场人士对此表达看法称，主要原因还是由于项目关系复杂。
不过，盘活难度与经济效益往往呈正相关关系，东角头项目被誉为“深圳湾最后一片净土”，并拥有三面环海、毗邻13号线歌剧院站等区位优势。目前周边二手房翡翠海岸的报价为13.2万元/平方米（主要受限价影响），仅以此粗略估算，东角头项目的估值就逾522亿元。
佳兆业披露的出售清单也显示，其于东角头项目的权益货值达到298.35亿元。正应了那句台词：“风浪越大，鱼越贵。”
最终，东角头的接盘方是佳兆业境内最大债权人--中信。去年6月，佳兆业与中信集团若干成员公司订立协议，据此佳兆业将与中信城开、中信银行以服务信托的模式开展多位合作。
具体而言，中信银行继续以债权人身份存在，中信城开以融资代建的身份提供一定盘活资金，用于后续项目的建设和开发经营。在该合作中，项目权益在中信银行和中信城开收回对应收益后最终仍归属于佳兆业所有。
接近佳兆业的人士向观点新媒体证实了上述合作。按照协议，位于深圳的南山东角头、金沙湾国际乐园、福田航运红树湾、佳兆业科技中心项目纳入了合作范畴，权益货值逾500亿元，东角头项目占比接近六成。
自去年下半年以来，中信先是将接手并更名后的中信金沙湾、中信城开·红树湾、中信金融中心推向市场。比如去年7月启动中信城开·红树湾开盘，当天销售额15亿元；今年4月26日，中信金沙湾的明星场馆中信金沙湾水世界宣布重启开园。
中信城开方面人士接受观点新媒体咨询时表示，东角头以外的其他三个项目，都处于正常开发阶段。至于东角头项目，却并未透露过多。在对外宣传资料中，中信城开除了将“中信东角头项目”纳入发展版图，就只偶尔在展现公司打造协同版块范例时列举过该项目。
直到如今，达力集团与深圳航运就撤回圳华强制清算、土地置换及土地分配订立谅解备忘录，才预示着东角头项目进入新的推进阶段。
达力集团及深圳航运同意，东角头项目的新土地将根据南山规划管理局的批准以及相关法律、法规程序分为两块地，并分别分配予两家公司。东角头项目由深圳航运持股51%，后者则由深圳市城开信银投资有限公司实益控股。
土地分配是此次谅解备忘录释放的新信号，意味着达力、中信将按照持股分别获取东角头项目的一部分，并拥有自由处置、自担风险、自享收益的空间，并有可能解决土地所涉及的法律及税务问题。在过往，达力集团多次表示，致力于在东角头项目达成集团最佳利益。
另一位市场人士对观点新媒体表示，东角头项目有待落实具体的土地置换和分配细节，存在不确定性，但按目前的进展来看，项目是在朝积极推进的方向走。
不确定性在达力集团的公告中亦被提及：“据订约方约定，倘清算圳华、土地置换及土地分配未能按协定订立或完成，则会重新进行圳华的强制清算。”
即便如此，资本市场对此仍反应热烈，5月9日及10日达力集团分别收涨14.07%、9.79%，最新股价已达到52周新高（11.66港元）。
对于那些看好东角头项目潜力的投资者而言，订立务虚性协议或许不算实质好消息，但长年累月的杳无音讯一定是坏消息。
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